Thailand ligger högt på listan över länder som är populära bland svenskar att besöka, men också i vilka det är intressant att äga sitt boende. Även om några drar sig för en lång resväg, kompenseras den av ett garanterat hälsosamt klimat året runt, låga levnadsomkostnader, en trygg miljö, väl utbyggd infrastruktur och trevlig lokalbefolkning.

För den som väljer att investera i ett eget boende, är det naturligtvis också viktigt att känna sig trygg i sitt beslut. Det dyker då och då upp historier, inte bara I Thailand, om hur folk blivit lurade på sina besparingar. Men om man är väl förberedd, vet ungefär vilka regler som gäller, tar hjälp av en lokal sakkunnig mäklare/advokat  behöver man inte ligga sömnlös och oroa sig för sin investering.

Vi  ska i en serie artiklar belysa vad som gäller vid köp/försäljning av fast egendom i Thailand, likväl vad som gäller beträffande skatter, arv och visum. I detta första avsnitt koncentrerar vi oss på att äga en lägenhet I Thailand.

Lägenhet/condominium
En ägd lägenhet i Thailand går under beteckningen condominium,  vi kommer att använda den beteckningen fortsättningsvis. En condominium liknar till en del en insatslägenhet i Sverige. Skillnaden är att du inte betalar någon månadshyra efter köpet, däremot en samfällighetsavgift varje månad. Samfällighetsavgiften ska täcka gemensamma kostnader i bostadsbeståndet, d.v.s. vakthållning, poolskötsel, sophantering, städning, el, etc. Storleken på samfällighetsavgiften varierar men generellt kan man räkna med 1.000 – 1.500 SEK/månad.

När du planerar ditt köp, fall inte bara för en condominium som ser trevlig ut innanför de fyra väggarna. Minst lika viktigt är en fungerande infrastruktur runtomkring. Finns det kommunikationer, ett bra utbud av affärer på rimligt avstånd, störningar från trafik etc.? De bekvämlighter som du har tillgång till i Sverige vill du kanske inte ge upp helt under din utlandsvistelse. I alla fall inte om du har för avsikt att stanna en längre tid.

Nåväl, du har hittat ett intressant objekt som du vill göra till ditt. Om det rör sig om en färdig bostad känner du förmodligen ingen oro, eftersom den de facto finns på plats. Men om det rör sig om ett projekt under byggnad, eller som rent utav inte har startat än? I det senare fallet vill vi rekommendera att man förvissar sig om att marken ägs av projektören, om byggnadstillstånd finns etc.; eller man kan nöja sig med att ta reda på om projektören tidigare byggt och färdigställt projekt.

I Thailand finns en regel som säger att högst 49% av den säljbara bostadsytan i ett bostadskomplex får ägas av utlänningar. D.v.s. av 100 lika stora condominier kan 49 ägas fritt av icke thailändare. Detta bör också klargöras, att ditt köp faller inom ramen för den tillåtna kvoten. Skulle man vilja införskaffa en bostad där utlandsägandekvoten redan är fylld kan man göra detta genom ett leasingförfarande. Mer om leasing i kommande avsnitt om att äga fristående hus och mark.

Betalning
Här vill vi starkt påpeka att aldrig betala pengar till en mellanhand eller mäklare i Sverige eller Thailand. En betalning skall alltid gå direkt till projektören/byggmästaren. När det gäller en färdig condominium ska bostaden i allmänhet betalas tämligen omedelbart, oftast efter en kort tidsfrist under vilken en depositionsavgift erlagts. Vid projekt under uppförande sker betalningar allteftersom byggnationen färdigställs; i allmänhet 4-5 betalningar under byggtiden.

Betalning av en condominium i Thailand ska alltid ske genom överföring till projektörens bank i utländsk valuta.  D.v.s. be banken skicka en summa i svensk valuta som ungefär motsvarar det avsedda thailändska beloppet. Små diskrepanser regleras vid slutbetalning. Detta är viktigt! Om du inte överför pengarna i form av utländsk valuta kan du inte få din bostad registrerad i ditt namn på Landkontoret, “Land Department“. (Du kan också skicka dem till ett eget thailändskt bankkonto i utländsk valuta, “Forign Currency Account“, och betala därifrån. Men utan att ha en registrerad bostad i Thailand, långtidsvisum eller arbetstillstånd kan det vara svårt att öppna bankkonto.

Den mottagande banken ska utfärda en FET (Foreign Exchange Transaction Form) som innehåller uppgift om det överförda beloppet i utländsk valuta. Avsändarremissan och FET ska innehålla namnet på den som senare ska registreras för lägenheten. FET  utställs av den thailändska kontohavaren som ska överlämna den till köparen. Tänk på att begära en kopia av FET så snart en batalning gjorts och att en FET ska utfärdas vid samtliga överföringar.

Du har nu köpt en condominium, gjort alla dina betalningar och ska ta din bostad i besittning. Oftast är det en handläggningstid mellan tiden för bostadens färdigställande tills dess att Landkontoret kan utfärda ditt ägandebevis (lagfart). Generellt låter projektören köparen ta bostaden i besittning så snart betalningen är klar. (Här bör infogas att en liten del av slutbetalningen brukar erläggas i samband med registreringen och efter det att köparen kontrollerat sin bostad samt påpekat, och fått åtgärdat, eventuella brister.)

Registreringen kostar en del. Det går inte att säga en exakt summa. Landkontoret gör egna beräkningar av egendomens värde och det är efter det högsta beloppet av deras värdering samt försäljningspriset som avgiften sätts.

Tabellen visar grundregeln. I de allra flesta fall försöker dock säljarna att lasta över en del av registreringskostnaden på köparen genom att i kontraktet skriva att registreringsavgifter och skatter delas 50/50. (Stämpelavgift, “Stamp duty“ tas ut om bostaden ägts av säljaren mer än fem år. Företagsskatt, “Specific business tax“, tas ut om objektet ägts kortare tid än fem år).

Mellan tummen och pekfingret kostar en normal två-sovrums condominium mellan 10.000 och 15.000 SEK i registreringsavgift.

I samband med slutbetalning kan det finnas andra avgifter, som t.ex. avsättning till reparationsfond “sinking fund” samt förskottsbetlning för viss tid av samfällighetsavgiften, “community fees“. Kontrakt för el och vatten kostar knappt 2.000 SEK totalt.

Thailand gjorde 2008 ett tillägg till sin lag som reglerar ägande av condominier, ”Condominium Act”. Denna lag tar i större utstreckning än tidigare tillvara köparnas intressen. Bl.a. betraktas broschyrer och reklam som säljaren ger ut som ett bindande dokument vars innehåll säljaren måste uppfylla. Den som vill läsa det nya tillägget i sin helhet (engelska) kan hitta det här  : www.huahinvillasandcondos.com

Att sälja sin condominium innebär inga juridiska svårigheter. Om man har varit noga och sparat kopior på sina FET-betalningar, är det heller inga problem att föra ut pengarna ur landet. Det har rått oklarhet huruvida en arving kan överta en condominium i Thailand.  Ett par lagar har motverkat varandra. Den ene har sagt att en utländsk arving har ett år på sig att avyttra bostaden, kan återköpa den genom att föra in ny utländsk valuta, och sen föra ut det belopp som den avlidne tidigare fört in. Omständligt? Javisst! Nu verkar man ha tagit sitt förnuft till fånga. Fastän “The Condominium Act” säger att bostaden måste avyttras säger “The Thai Civil and Commercial Code”, som är den lag som är övergripande vad gäller arv att all den avlidnes egendom, med vidhängande rättigheter, ska övertas av arvingarna. Landkontoret har ganska nyligen fastslagit att “The Thai Civil and Commercial Code” övertrumfar “The Condominium Act” och att utlänningar därmed kan överta och behålla en condominium från ett dödsbo.
Vi kommer i en kommande artikel att beröra arvsrätt och procedurerna kring ett arvsskifte.

Blå bok
En blå bok “tabien baan“ utfärdas automatiskt avkommunkontoret för alla bostäder i Thailand. Boken innehåller på första sidan uppgift om bostadens adress och på följande sidor namn etc. på de som bor i bostaden. Som utlänning kan du dock inte få ditt namn inskrivet i den blå boken. Du behöver en gul, exakt likadan bok sånär som på färgen för att få detta. Även denna utfärdas av kommunkontoret. Det kräver dock komplettering med en hel del dokument för att byta färg. Betydelsen av den gula boken är dock ganska överskattad. Den kan behövas om du t.ex. vill registrera ett bilköp, öppna bankkonto, eller skaffa vatten- och elkontrakt. Enligt vår erfarenhet har thailändarna inte mycket koll på detta själva utan brukar reflexmässigt fråga även utlänningar efter den blå boken.