Vi har i den förra artikeln redogjort för vad som gäller vid köp/ägande av en lägenhet (condominium) i Thailand. Vi ska nu gå in på reglerna vad beträffar hus. När det gäller betalning av hus och tomt gäller en annan regel beträffande betalningsförfarandet. Du behöver inte föra in pengarna i Thailand som utländsk valuta. Du kan t.ex. betala med medel som redan finns i landet. Innan du bestämmer dig för ett objekt gäller i övrigt att utföra samma grundarbete, d.v.s. kontrollera projektörens status, byggnadstillstånd, infrastruktur, prisbild etc. Viktigt är också att ta reda på vilken typ av lagfart (Chanote) säljaren har på marken. Det finns flera olika nivåer på lagfarter. Den högsta graden kallas “Nor Sor 4“ vilket ger innehavaren full rätt att disponera över marken. Den något lägre graden “Nor Sor 3 Kor“ ger innehavaren samma rätt men en ansökan hos Landkontoret måste göras för att bli en fullvärdig chanote. Om markägaren inte innehar någon av dessa två lagfarter avråder vi från att göra affär.
Det största frågetecknet utlänningar har när det gäller att köpa hus är vad gäller beträffande marken. Låt oss slå fast, en gång för alla, mark kan inte ägas av utlänningar. Att som vissa har gjort, bildat thailändskt bolag i avsikt att äga marken i bolagsform, är inte förenligt med thailändsk lagstiftning. Den enda lagliga vägen attkomma i besittning av mark är genom ett leasingförfarande.

Leasing
En leasing i Thailand kan göras på max 30 år. Alla leasingar mellan 3 och 30 år måste registreras på Landkontoret för att vara giltiga. En sådan leasing garanterar besittningsrätt till marken av staten under överenskommen period. När det gäller en förlängning av ett leasingkontrakt så erbjuds husköpare ofta 30 år extra eller 30 + 30 år. En sådan överenskommelse är ett avtal mellan säljare och köpare och är inte garanterad av staten. Det är därför viktigt att också köpeavtalet registreras hos Landkontoret så att du kan hävda din förlängningsrätt senare. Om/när en leasing förlängs, och registreras, är den nya leasingtiden återigen garanterad. En förlängning av en leasing sker inte automatiskt utan måste registreras via ett nytt avtal mellan parterna. Säljaren kan begära en viss summa, administrationsavgift, för att förlänga leasingen och detta ska då framgå av det ursprungliga leasingkontraktet. Om du köper ett nybyggt hus direkt av en projektör får du undantagslöst ett första leasingkontrakt på 30 år. Om du köper ett begagnat hus med existerande leasingkontrakt är det viktigt att kontrollera hur många år som finns kvar av leasingtiden. Vissa byggare erbjuder ett nytt kontrakt på 30 år medan någon kanske bara vill erbjuda den resterande leasingtiden i det ursprungliga kontraktet plus ev. förlängning.
Viktigt att veta är att en leasing förfaller i samband med leasingtagarens död. Det bör därför  framgå av leasingkontraktet att alla rättigheter i avtalet kan överföras på efterlevande.
Det finns ett par andra, mindre vanliga, former för att förfoga över egendom Thailand, “usufruct” och ”superficies”.

Usufruct
En usufruct kan närmast översättas med nyttjanderätt och kan utfärdas för viss tid eller på livstid och skall registreras på Landkontoret. Nyttjanderättsinnehavaren betalar för kostnader för nyttjandet, skatter och ev. räntor på belåning och ska återlämna egendomen i samma skick som vid övertagandet. Han kan även hyra ut/leasa ut egendomen till en tredje person. Samtidigt kan ägaren av egendomen inte sälja eller överlåta egendomen så länge en nyttjanderättshavare finns. Om usufructinnehavaren leasar ut egendomen så sitter leasingtagaren i orubbat bo under leasingtiden, även om usufructinnehavaren avlider. En usufruct kan såväl ärvas som överlåtas. Även om lagen medger att utlänningar kan inneha en usufruct, är det upp till det lokala Landkontoret att bedöma om en sådan kan utfärdas.
En usufruct kan vara användbar t.ex. vid äktenskap mellan en thai och en utlänning. Oftast friköps då egendomen och ägs av thailändaren, men utlänningen vill vara säker på att inte bli utkastad i händelse av skilsmässa.

Superficies
En tredje variant är superficies som är snarlikt usufructs. Superficies ger innehavare rätt att bygga på annans mark och kan utfärdas tidsbegränsat eller på endera partens livstid. När en superficie upphör måste marken återlämnas i samma skick som vid utfärdandet.

Huset
Byggnader som står på leasad mark kan ägas av utlänningar. Det vanligaste förfarandet är att marken leasas och huset ägs av köparen. Fördelen med att äga huset är att du kann fritt göra ändringar eller bygga till (med byggnadstillstånd). Om du leasar huset behöver du kanske mark/ husägarens tillstånd för detta. Fördelen med att leasa huset är att du inte behöver riva det när leasingtiden går ut om markägaren begär det. Logiskt, du har ett föremål som står på annans mark om du äger huset. Å andra sidan riskerar du att behöva betala fastighetsskatter om du leasar huset (se nedan under fastighetsskatt). Det finns byggnadsregler i Thailand, även om det kan vara svårt att tro det ibland. Men en byggnadsritning måste ha ett godkännande från kommunkontoret för att objektet ska få uppföras.
När du tittar på prospekt över tomter och hus, var medveten om att ytmåtten ofta anges i det thailändska ytmåttet ”talang wah”. En talang wah = fyra kvadratmeter. Så om tomtmåttet anges till 75 talang wah, motsvarar det 300 kvadratmeter.

Fastighetsskatter
Det finns egentligen inga fastighetsskatter, sånär som vid köp/försäljning. Om du bor i en egen ägd fastighet betalar du ingen fastighetsskatt. Dock om du äger mer än en fastighet kan du få betala skatt på de övriga. Om du hyr ut ditt boende är du skyldig att betala 12,5% skatt på inkomsten. Det finns även en minimal skatt på ägd mark (OBS! utlänningar kan inte äga mark). Men den är så liten så att myndigheterna kräver vanligtvis inte in den förrän efter flera år när intäkten överstiger administrationskostnaden.

Vi ska i ett senare separat avsnitt redogöra för skatter vid försäljning av en ägd bostad (ganska invecklat), liksom för en del andra skatter av allmänt intresse.

Årliga kostnader
Förutom de kostnader som uppstår vid köp, samt vad som nämnts ovan beträffande årlig skatt på hus och mark, får man räkna med en del årliga kostnader. Först och främst en samfällighetsavgift. Denna varierar beroende på vilken service som erbjuds i området, men mellan 500 – 1,000 SEK/mån kan anses normalt. Avgiften bestäms inledningsvis av projektören. När området börjar komma i ordning bildar ägarna en ägarförening och denna beslutar sedan om vilken service området ska ha (skötsel av gemensamma områden och pool, vakthållning, gatubelysning, sophämtning etc.) samt avgift för detta. För den privata poolen får man räkna med ca 300-500 SEK/mån (skötsel 2 ggr/vecka). Trädgård likaså, men här beror mycket naturligtvis på trädgårdens omfång. El och vatten är andra månatliga utgifter. Vattenkostnaden är försumbar, medan elen kostar motsvarande ca 4 SEK/kWh.

Kontraktet
Ett kontrakt ska/bör skrivas på såväl thailändska som engelska. Det omfattar oftast flera sidor och det kan vara lätt att missa några detaljer i samband med kontraktsskrivning. Den som vill ha både hängslen och livrem bör ta hjälp av en advokat. Priset för sådan hjälp ligger normalt mellan 10.000 och 15.000 SEK. Om du själv vill sköta kontraktsförhandlingen så är det några punkter som absolut bör vara med; egendomens beteckning, läge och storlek, pris och betalningsvillkor. Likaså, vad händer om någon av parterna inte uppfyller sina skyldigheter (dröjsmålsränta, kompensation vid försening av färdigställande?  Rätt att utöka med ytterligare leasingperiod(er), rätt för arvingar att överta leasingen med samma rättigheter, rätt att friköpa egendomen ifall thailändsk lagstiftning framledes skulle godkänna detta. Hur fördelas skatter och avgifter vid registrering?

Bo bra, bekvämt och tryggt
Den som är påläst löper naturligtvis mindre risk att få sin dröm förvandlad till en mardröm. Det finns de som råkat illa ut, huvudsakligen för att de inte känt till flera av de grundläggande regler som gäller för köp av fastighet i utlandet. Men i förhållande till den överväldigande majoriteten av utländska fastighetsägare i Thailand är denna grupp försvinnande liten. De allra flesta trivs med tillvaron i sitt lilla paradis i en trygg miljö och behagliga levnadsvillkor.

I kommande artiklar kommer vi bl.a. att behandla arv, testamente, visumtyper och lämna lite allmänna råd om hur du som utlänning bör uppträda för att vinna thailändarnas respekt och få ut det mesta möjliga av ditt boende i Thailand.